KAUFHAUS O AREALE?

L'areas che verrà cementificata per realizzare il Kaufhaus
L’area che verrà cementificata per realizzare il Kaufhaus

Il mega centro commerciale di Benko sarà la morte del ventennale progetto dell’Areale Ferroviario? E quali conseguenze sul traffico, sul verde, sul commercio, sull’assesso urbano – in una parola, sul futuro di Bolzano? Un’analisi puntuale dell’architetto Luigi Scolari (sintesi di due articoli apparsi sul “Corriere dell’Alto Adige”)

IL PROGETTO IN MOSTRA

L’esposizione del progetto Kaufhaus-Bozen è una mostra d’architettura degna dell’architetto di cui si espone l’opera, l’inglese David Chipperfield.

Un plastico illustra in tre dimensioni il tessuto edificato che circonda l’area di progetto. Consente di comprendere la grandezza dell’intervento. Il nuovo edificio occupa da solo e per intero tutta la superficie dell’isolato più grande.

Dentro a questo edificio/isola sarà ospitato un albergo, il centro commerciale, uffici, residenza e temporaneamente la nuova stazione delle autocorriere. Le volumetrie sono nascoste da alberi con generose chiome verdi.

Segue la sezione più tecnica della mostra. Qui sono appesi i pannelli con la rappresentazione delle piante e di tutti i diagrammi che svelano il complesso funzionamento di questo enorme edificio. Il suo corpo/contenitore racchiude tutte le funzioni e destinazioni d’uso che caratterizzano la vivacità dell’organismo urbano. Ma qui sono stipate in un unico edificio/piastra, uno shopping mall, città nella città.

Abbiamo letto che il Kaufhaus occuperà un’area di 35.000 m².

Il Kaufhaus occupa tutta l’area compresa tra via Perathoner, via Alto Adige, via Garibaldi e via Stazione. Verranno abbattuti l’albergo Alpi appena acquistato da Sigma la società del signor Benko, verrà abbattuto l’edificio della ex camera di commercio appena completamente ristrutturato dalla Provincia ed ancora da inaugurare, abbattuta la stazione delle autocorriere con le sue pensiline. La parte del parco a sud del viale stazione viene cementificata. Il faggio secolare ed il palazzo curvo dell’architetto Ronca, entrambi sotto tutela, saranno integrati nel progetto. La palazzina residenziale su via Garibaldi viene letteralmente accerchiata dal nuovo complesso.

Nei tre piani sotto terra troveranno spazio i 900 parcheggi e la stazione delle autocorriere che avrà ingresso dalla stessa posizione esistente di via Garibaldi. Una strada interrata collegherà la strada arginale di via Mayr Nusser con il parcheggio di piazza Walther, sotto via Alto Adige. Il progetto intende portare il traffico giornaliero calcolato in 4.900 più 8.700 mezzi di trasporto, tra autovetture e bus, tutto in sotterraneo. Sarà un successo riuscire a gestire con impianti adatti l’emissione dei gas di scarico di questa portata e garantire la fluidità del traffico che viene intubato in due punti e deve riemergere in superficie.

Dalla pianta del tetto si evince che qui il volume edificato si riduce ad una fascia perimetrale. E’ un bordo continuo destinato alla residenza che affaccerà su un giardino pensile forato da grandi lucernari. Questi illuminano il gigantesco atrio del centro commerciale sottostante.

Le diverse fuinzioni al di sopra del 3° piano: albergo, appartamenti di lusso e tetto verde
Le diverse fuinzioni al di sopra del 3° piano: albergo e appartamenti di lusso. Sotto, tre piani di centro commerciale

Ai piedi dell’albergo, che supera di due piani i sei piani del restante complesso, Chipperfield ricava una piccola piazzetta affacciata sull’angolo tra via Alto Adige e via Perathoner.

Gli spazi pubblici all’aperto destinati alla città sono sottodimensionati e il tetto verde non ha la fruibilità di quello esistente, perché posto sul tetto di un edificio privato. La efficacia della proposta viabilistica di superficie e soprattutto la soluzione di tutte le problematiche accennate per quella interrata danno adito a perplessità e saranno da verificare sul campo. Se non funzioneranno una volta realizzate non consentono alternative. E’ prevedibile la forte penalizzazione dell’offerta commerciale del resto della città ed in primis dei portici e di Corso Libertà che sarà accompagnata da un processo a catena di perdita del valore immobiliare. Si carica ancora il centro di servizi lasciandone privi gli altri quartieri in una visione indifferente ad un equilibrato sviluppo della città. La chicca della stazione funicolare per il Virgolo è l’ultima ciliegina per il pubblico. Rilancia la proposta di edificazione delle pendici cittadine?

Se il progetto viene approvato in questa forma sembrerebbe che l’interesse del Comune e della Provincia sia quello di fare cassa. Sarebbe auspicabile un coinvolgimento democratico e partecipativo della popolazione, perché si aliena un patrimonio pubblico.

Offrire ai cittadini un’informazione precisa sulle misure di compensazioni garantite dal contratto di convenzione urbanistica, sugli accordi di programma e sui valori di perequazione, insieme all’apertura di un dibattito pubblico sarebbe il modo migliore per dimostrare che nel progetto deve prevalere l’interesse pubblico su quello privato. Sarebbe da aspettarsi che prima di avviare una procedura autorizzativa l’amministrazione ci dimostri i vantaggi di una riqualificazione urbana che deve offrire una miglior fruizione della città, non per forza ed esclusivamente quella del consumo.

 PROGETTO DELL’AREALE FERROVIARIO (ARBO)

Nel contingente si tratta di scegliere tra una certezza immediata, la disponibilità di un grande investitore di realizzare un grande intervento puntuale nella città consolidata; o aspettare che si realizzi oltre i binari la più grande espansione della città di questo secolo; o verificare se le due operazioni siano integrabili.

Qui si giocano il fattore tempo e le relazioni tra le parti della città.

Urbanisti e responsabili di ARBO hanno convenuto che il perimetro dell’areale ferroviario deve essere esteso per relazionarsi al contesto.

Che la zona più prossima da coinvolgere è quella che interessa a Benko.

Le destinazioni d’uso commerciale e alberghiera (?) previste dal suo progetto sono previste a poche centinaia di metri di distanza nell’Areale.

I due progetti sono in competizione: il recente progetto Benko indebolisce il progetto Arbo.

Per renderli compatibili sarebbe necessario integrare una maggiore quota di spazi e destinazioni d’uso pubblici nel centro commerciale di via Alto Adige. Fino a quali percentuali di ripartizione è disposto a cedere l’imprenditore Benko?

Il Masterplan adottato a Bolzano definisce principi e linee di indirizzo per lo sviluppo della città: riequilibrare il peso di tutte le sue parti, rendendole interdipendenti grazie all’offerte di servizi che siano specifiche di ognuna, rafforzando quelle più deboli, quindi non necessariamente il centro storico.

Il masterplan prevede di garantire qualità alla città puntando sui suoi spazi pubblici e verdi, senza ridurli, di riutilizzare e riqualificare l’esistente in un’ottica di risparmio energetico e di risorse, di agire sugli spazi interstiziali senza ulteriore consumo di suolo.

Il progetto di un centro commerciale in quel luogo non persegue i principi del Masterplan, a meno che il progetto venga sostanzialmente modificato. E’ disposto a questo compromesso l’imprenditore Benko?

La montiana liberalizzazione del commercio ha demolito il tabù provinciale per la proliferazione di centri commerciali. La nuova frontiera del mercato è rientrare in città, con centri commerciali che richiamino le grandi firme e riqualifichino anche le frange del centro.

E’ preferibile/sostenibile privilegiare la concentrazione in un solo edificio, (4 piani per 10.000 m² ciascuno), piuttosto che promuovere l’uso della città come luogo appetibile al turismo ed agli abitanti con la sua offerta culturale e commerciale?

Il nuovo museo della memoria, il polo bibliotecario, il parcheggio di Piazza Vittoria riqualificheranno a breve la città “moderna” ormai storicizzata. Dopo decenni (questi sono i tempi dell’urbanistica) diventa concreta la creazione di un asse commerciale continuo da piazza Walther a Piazza Gries.

Più semplice e veloce è realizzare un unico edificio. Ma sarebbe un’operazione nell’interesse comune della città?

L’architetto Fabio Rossa, rappresentante la società Sigma di Benko, rassicura che il progetto è stato modificato, è flessibile ed in via di definizione, che il verde pubblico non sarà sacrificato, che l’architettura dell’edificio è perfettibile. Evidenzia che i sotterranei del nuovo edificio ospiterebbe in via temporanea la stazione delle autocorriere. Ricorda che Benko offrirebbe alla città il collegamento interrato dei parcheggi di piazza Walther e Bolzano Centro, pedonalizzando alcune aree.

Il verde residuo e le direttrici di traffico
Il verde residuo e le direttrici di traffico

A questo si limita l’operazione di riqualificazione urbana.

E’ evidente che se il progetto viene letto in relazione allo sviluppo della città intera, la sua importanza è ridimensionata, perché non nasce in relazione con essa e perché l’interesse privato non è proporzionato a quello pubblico.

Il centro commerciale porterebbe ricchezza e lavoro in città; i proventi tornerebbero all’estero, ma questo è ritenuto anche per altre imprese commerciali un aspetto irrilevante.

Benko è presentato come un uomo disponibile al dialogo, se svolto in tempi rapidi. La sua preoccupazione è il tempo. Non certo quello necessario a valutare le ricadute del suo intervento sugli assetti presenti e futuri della città, ma quello che l’amministrazione vorrà prendersi per dare il suo consenso e quello della conseguente catena di pratiche autorizzative che consentirebbero l’inizio lavori fra tre o quattro anni.

Questa preoccupazione si trasforma in pressione, che si riduce ad una sorta di ricatto: o adesso o mai più.

Se il Comune vorrà stare a questo gioco, come la vecchia dama contratterà per la figlia il miglior partito, così contratterà nell’interesse della città, focalizzando quali sono i fabbisogni pubblici e le potenzialità dell’area.

Il progetto di Benko rappresenterebbe un punto nella maglia nel tessuto urbano, che seppur singolo ha un peso per nulla irrilevante rispetto all’equilibrio della tessitura complessiva.

L’Areale sarà il nuovo centro della mobilità di Bolzano, un’occasione di sviluppo per l’intera città. Le sue fasi di realizzazione renderanno disponibili solo per ultime le area residenziali e per il terziario destinate agli investitori privati, che dovrebbero sostenere tutta l’operazione. L’Areale per partire avrà bisogno di ingenti finanziamenti pubblici e di una forte volontà politica e condivisione pubblica. Le ricadute sulla città saranno valutabili tra venti o trenta anni.

D’altra parte la posta in gioco per la città non consente errori.

Luigi Scolari

Info e immagini al sito ufficiale del Kaufhaus Bozen

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